サービス付き高齢者向け住宅の選び方｜サ高住のチェックポイントと費用を解説

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、「状況把握（安否確認）」と「生活相談」の2つのサービスが必須で付いたバリアフリー賃貸住宅です。介護サービスが住宅に含まれているかどうかで「一般型」と「介護型」に分かれ、仕組みや費用の考え方が大きく異なります。この記事では、国土交通省・厚生労働省の公表資料をもとに、登録基準、一般型と介護型の違い、費用の内訳、契約・退去のルール、見学時のチェックポイントまで整理して解説します。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）とは

サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）の改正により、平成23年10月20日に創設された登録制度にもとづく住宅です。国土交通省と厚生労働省が共管しており、都道府県知事等の登録を受けた住宅だけが「サ高住」を名乗ることができます。基本的な仕組みや登録基準の全体像はサ高住とは｜登録基準と費用の目安についての記事でも詳しく解説しています。

登録基準の3要素（住宅・サービス・契約）

サ高住の登録基準は大きく「住宅」「サービス」「契約」の3つの要素で構成されています。住宅面では、各居室の床面積が原則25平方メートル以上（共用部分に十分な面積がある場合は18平方メートル以上）であることや、バリアフリー構造であることが求められます。サービス面では、状況把握・生活相談の提供が必須です。契約面では、長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないなど、居住の安定が図られた契約であることや、敷金・家賃・サービスの対価以外の金銭を徴収しないことが登録基準として定められています（国土交通省）。

一般型と介護型の違い

サ高住には「一般型」と「介護型」の2種類があります。一般型は、必須サービスである状況把握・生活相談のみを住宅側が提供し、訪問介護やデイサービスなどの介護保険サービスは入居者が外部の事業者と個別に契約する形です。介護型は、介護保険の「特定施設入居者生活介護」の指定を受けた住宅で、住宅自体が直接介護サービスを提供します。指定には都道府県条例等が定める人員・設備基準を満たす必要があります（東京都の例では東京都条例に基準が定められています）。国土交通省の資料（平成29年12月末時点）によると、サ高住のうち特定施設入居者生活介護の指定を受けているのは約8.6%にとどまり、大多数は一般型です。特定施設入居者生活介護の制度そのものについては特定施設入居者生活介護とはについての記事で解説しています。

一般型と介護型、どちらを選ぶべきか

一般型と介護型のどちらが向いているかは、現在の介護度と、今後どの程度の介護ニーズを想定しているかによって変わります。

一般型が向いているケース

一般型は、自立して生活できる、あるいは要支援程度で、必要な時にだけ訪問介護やデイサービスを利用したい人に向いています。介護保険サービスを外部の事業者から選んで契約できるため、複数の事業所を比較検討しながら、自分に合った支援内容を組み立てやすいという特徴があります。反面、事業者ごとの契約管理は入居者側の負担にもなる点は理解しておく必要があります。将来的に介護度が上がる可能性も踏まえ、外部の訪問介護・訪問看護事業所がどの程度住宅の近隣にあるか、住宅側がケアマネジャーとの連携にどこまで協力してくれるかも、見学時にあわせて確認しておくと安心です。

介護型（特定施設）が向いているケース

介護型は、要介護度が比較的高く、日常的に介護保険サービスを住宅内で受けたい人に向いています。特定施設入居者生活介護の指定を受けた住宅では、包括型（住宅の職員が直接介護を提供する形態）と外部サービス利用型（介護計画の作成等は住宅が行い、実際の介護提供は委託した外部事業者が行う形態）の2種類があります。契約前にどちらの形態かを確認しておくと、日々の介護提供の主体が把握しやすくなります。指定を受けるには、都道府県等が条例で定める人員基準・設備基準・運営基準を満たす必要があり、指定を受けていないサ高住は特定施設入居者生活介護を提供することができません。「介護型」を名乗る住宅を検討する際は、実際に特定施設の指定番号や指定年月日を確認すると確実です。

サ高住は「住宅」であり介護サービスは別契約という仕組み

厚生労働省・国土交通省が業界団体4団体と共同で作成した消費者向けガイドブックには、サービス付き高齢者向け住宅（一般型）や住宅型有料老人ホームは「住宅内でサービス提供」を行う類型であり、入居者が必要な介護サービスを自分で選んで契約する仕組みであることが明記されています。この点は、施設自体が介護サービスの契約主体になる介護付き有料老人ホームや介護型サ高住とは根本的に異なる仕組みです。両者の違いは介護付きと住宅型有料老人ホームの選び方の違いについての記事でも解説しています。

外部の介護保険事業者と個別契約する一般型

一般型サ高住に入居する場合、状況把握・生活相談以外の介護サービス（訪問介護、訪問看護、デイサービス等）は、入居者本人（または家族）が外部の指定介護保険事業者を選んで、個別に契約を結ぶ必要があります。担当のケアマネジャーを通じてケアプランを作成し、必要な訪問介護やデイサービスの回数・内容を組み合わせていく形が一般的です。契約先の事業者は住宅の併設事業所である必要はなく、地域の複数の事業所から選ぶことができます。この仕組みは、一般の賃貸住宅に住みながら在宅の介護保険サービスを利用する場合と基本的に同じ考え方で、区分支給限度基準額の範囲内でサービスを組み合わせていく点も共通しています。

併設事業所の有無で生活が変わる

一般型サ高住の中には、同じ建物や敷地内に訪問介護事業所やデイサービスが併設されているケースが多くあります。併設事業所がある場合は、移動の負担が少なく、住宅の職員と介護保険サービスの職員の連携も取りやすいという利点があります。契約先の事業者選びにあたって注意したい点は、後述の「選ぶときの注意点」であわせて解説します。

選ぶときのチェックポイント4つ

厚生労働省・国土交通省のガイドブックでは、サービス提供体制を確認するうえでのチェックポイントとして、次の4項目が挙げられています。

職員の配置状況と資格

状況把握・生活相談は、社会福祉士・介護福祉士・看護師・介護支援専門員・介護職員初任者研修修了者等の資格を持つ職員が、少なくとも日中（概ね9時〜17時）は建物に常駐して提供することが登録基準として定められています。受けたいサービス内容に対して職員の人数が十分か、どのような資格を持つ職員が配置されているかを確認しましょう。状況把握は毎日1回以上の訪問等での確認が求められています（千葉県の登録基準ページ）。

夜間の勤務体制

夜間の職員体制は住宅によって異なり、大きく分けて「夜勤（起きて勤務する職員がいる）」「宿直（職員が寝泊まりする）」「職員不在で、緊急時は通報を受けて駆けつける」の3パターンがあります。夜間に体調が急変した場合や転倒などのトラブルが起きた場合、どの体制で対応されるのかは、入居後の安心感に直結するため必ず確認しておきたい項目です。

医療・介護ニーズへの対応可否

入居後に介護度が重くなった場合や、医療的なケアが必要になった場合にも住み続けられるかどうかは、住宅ごとの体制や契約内容によって差があります。ガイドブックでは、こうした対応可否のほか、過去の退去者がどのような理由で退去したかを尋ねることも、実態を把握するうえで有効だとされています。

契約内容・重要事項説明の確認

契約形態（賃貸借契約か終身建物賃貸借契約か）、前払金の算定根拠と返還ルール、退去要件など、契約内容にかかわる事項は重要事項説明書にまとめて記載されています。口頭での説明だけで判断せず、重要事項説明書の記載内容を実際に確認し、疑問点はその場で質問しておくことが、入居後のトラブルを避けるうえで重要です。

費用の内訳と相場の目安

サ高住にかかる費用は、家賃を中心とした「住宅にかかる費用」と、介護保険サービスを利用した場合の「自己負担」に分かれます。両者を混同すると、月々の総額を見誤りやすいので注意が必要です。

家賃・共益費・水光熱費・敷金

厚生労働省・国土交通省のガイドブックでは、サ高住で必要になる主な費用として「家賃」（居室・共用部分利用の対価）、「共益費」（共用部分の維持管理の対価）、「水光熱費」、「敷金」（家賃滞納や損耗に備える保証金で、一般の賃貸住宅と同じ性質のもの）が挙げられています。食費やその他のサービス利用料はこれらとは別の区分として扱われます。国土交通省の資料（平成27年度末時点）による全国平均の月額費用（家賃・共益費・必須サービス費の合計、介護保険サービスの自己負担分は含まない）は10.1万円で、大都市圏では11.9万円、地方圏では8.6万円とされています。なお、このデータはやや古い時点のものであり、現在の相場とは差がある可能性がある点に留意してください。

契約書や重要事項説明書のなかには、「管理費」という名称で人件費や共益費をまとめて表示しているケースもあります。項目名だけで判断せず、内訳が具体的にどの費用を指しているかを事業者に確認することが大切です。

介護保険サービスの自己負担は別途

一般型サ高住で外部の介護保険サービスを利用した場合、その自己負担は所得に応じて1割〜3割となり、上記の家賃・共益費等とは別に発生します。介護型（特定施設）の場合も、特定施設入居者生活介護の利用にかかる自己負担分が、住宅にかかる費用とは別に計上されます。月々の総額を見積もる際は、住宅にかかる費用と介護保険サービスの自己負担額の両方を合算して確認する必要があります。

契約形態と退去・前払金のルール

サ高住の契約は、一般の賃貸住宅に近い性質を持つ一方で、高齢者の居住の安定を守るための特有のルールが設けられています。

賃貸借契約が原則

サ高住の契約形態は、原則として「賃貸借契約」または「終身建物賃貸借契約」です。終身建物賃貸借契約は、入居者本人が亡くなるまで住み続けられる一方、相続人に契約が引き継がれない点が一般の賃貸借契約と異なります。登録基準では、長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないなど「居住の安定が図られた契約」であることが求められており、敷金・家賃・サービスの対価以外の金銭を徴収しないことも定められています。契約時にどちらの契約形態を採用しているかは重要事項説明書に明記されているため、家族構成や将来的な住み替えの可能性もあわせて確認しておくとよいでしょう。

入居3か月以内の契約終了と前払金の返還

厚生労働省・国土交通省のガイドブックによれば、前払金を支払って入居する契約の場合、入居から3か月以内に契約が終了したときは、居住費用（家賃・食費等）を除いた前払金の全額が返還されるのが一般的な取り扱いとされています。3か月を超えた期間については、契約内容に応じて返還額が少なくなる場合があります。同ガイドブックでは、前払金の性質や返還の考え方を説明したうえで、入居時にまとまった前払金を支払った後、早期に退去すると想定より返還額が少なくなるケースがあることをモデルケースとして紹介しています。契約前に、前払金の算定根拠と返還ルールを重要事項説明書で確認しておくことが重要です。

見学で確認したいこと

資料やウェブサイトの情報だけでは分からない実際の生活環境は、見学の際に直接確認することが欠かせません。

見学時の質問リスト

厚生労働省・国土交通省のガイドブックが挙げるサービス提供体制のチェックポイントを踏まえると、見学時には次のような点を確認するとよいでしょう。

• 状況把握・生活相談を提供する職員は、どのような資格を持ち、何名体制で日中常駐しているか
• 夜間は夜勤・宿直・職員不在のいずれの体制か、緊急時はどのくらいで駆けつけられるか
• 介護度が重くなった場合や医療的なケアが必要になった場合も住み続けられる契約内容か
• 過去に退去した入居者はどのような理由で退去したか
• 家賃・共益費・水光熱費・敷金の内訳と、介護保険サービスを利用した場合の自己負担の見込み額

看取り対応の確認方法

看取り期の対応は、入居者の疾病の状況や、住宅が協力する医療機関との連携体制によって大きく異なります。厚生労働省・国土交通省のガイドブックのQ&Aでも、看取り対応は事業者ごとの方針や実績によって異なるため、契約前に対応方針や実際の対応実績を事業者に確認することが重要だと説明されています。看取りへの考え方だけでなく、実際に看取りまで対応した事例があるかどうかを具体的に尋ねてみるとよいでしょう。

サ高住情報提供システムの使い方

全国のサ高住の登録情報は、国土交通省が運営する「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」でオンライン検索できます。同システムでは、都道府県別の総登録件数として8,306件・290,841戸が公開されています。システム上の登録件数は随時更新されるため、ここに記載の数値は目安としてご覧ください。

検索の絞り込み条件

サ高住情報提供システムでは、都道府県別の一覧検索のほか、エリア、月額費用、入居時費用（敷金概算）、住戸面積、サービス内容、立地・設備、介護・看護対応状況、医療ニーズへの対応実績といった詳細条件で絞り込み検索が可能です。複数の住宅を条件面で比較する際の一次情報として活用できます。

介護サービス情報公表システムとの併用

介護型サ高住（特定施設入居者生活介護の指定を受けた住宅）や、併設の介護保険事業所の詳しい情報を調べる際は、厚生労働省が運営する「介護サービス情報公表システム」もあわせて活用できます。事業所の人員体制や運営情報を確認できるため、サ高住情報提供システムと組み合わせて調べると、住宅面とサービス面の両方を把握しやすくなります。このシステムの使い方は介護サービス情報公表システムとはについての記事で詳しく解説しています。

選ぶときの注意点

費用内訳の確認不足によるトラブル

厚生労働省・国土交通省のガイドブックが指摘するように、家賃・共益費・水光熱費・敷金といった費用項目は契約書ごとに表示のされ方が異なり、「管理費」のような包括的な名称でまとめて示されている場合もあります。内訳を十分に確認しないまま契約すると、想定していなかった費用が発生していると感じるトラブルにつながりかねません。契約前に、各費用項目が何を指しているのかを事業者に具体的に説明してもらうことが有効です。

同一法人サービスへの誘導に注意

一般型サ高住では、入居者が介護保険サービスの事業者を自由に選ぶことができる仕組みになっています。ただし、住宅の運営法人が介護保険事業所も併設している場合、案内の過程で同一法人のサービスに偏った説明を受けることもあり得ます。制度上はどの事業所とも契約できるため、複数の事業所を比較検討できるか、他の事業所を選んだ場合に不利益がないかを確認しておくと、より納得感のある選択につながります。見学の際は、併設事業所以外を利用している入居者がいるかどうかを尋ねてみるのも、実際の選択の自由度を把握する一つの手がかりになります。

また、契約後にサービス内容や事業者を変更したくなった場合の手続きについても、あらかじめ確認しておくと安心です。ケアマネジャーの変更や介護保険事業所の切り替えは制度上いつでも可能ですが、住宅によっては事前の相談を求められる場合もあるため、契約時に手続きの流れを聞いておくとよいでしょう。

まとめ

• サ高住は状況把握・生活相談が必須で、介護サービスを外部契約する「一般型」と、特定施設入居者生活介護の指定を受け住宅が直接介護を提供する「介護型」に分かれる
• 選ぶ際は、職員の配置状況・資格、夜間の勤務体制、医療・介護ニーズへの対応可否の4項目を中心に確認する
• 費用は家賃・共益費・水光熱費・敷金が基本で、月額費用の全国平均は10.1万円（大都市圏11.9万円・地方圏8.6万円）。介護保険サービスの自己負担は別途発生する
• 入居から3か月以内に契約が終了した場合、居住費用を除く前払金の全額が返還されるルールがある
• 国土交通省の情報提供システムと厚生労働省の介護サービス情報公表システムを併用して、住宅面とサービス面の両方を確認するとよい

このサイトでは、特定の住宅・事業者の評価やあっせんは行わず、公的資料にもとづく中立的な情報提供に努めています。老人ホームの選び方についての記事もあわせて参考にしてください。