親や自分の住み替えを考えるとき、介護サービスは付かないものの、高齢でも入居を断られにくい賃貸住宅を探せる制度が、セーフティネット住宅です。大家が自治体に登録した民間の賃貸住宅で、登録は956,481戸（令和7年12月末）ありますが、大半は家賃補助の対象外の登録住宅です。入居審査もあります。この記事では、登録基準、家賃などの支援、令和7年10月に始まった居住サポート住宅、探し方を公的資料にもとづいて解説します。
セーフティネット住宅とは
そもそもどんな制度で、誰が対象なのでしょうか。
定義と根拠法
セーフティネット住宅は、高齢者などの入居を受け入れることを前提に、賃貸人（大家）が都道府県・政令市・中核市に登録した賃貸住宅です。根拠は「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（平成19年法律第112号、通称・住宅セーフティネット法）で、第1条には、住宅の確保に特に配慮が必要な人への賃貸住宅の供給を総合的かつ効果的に進め、国民生活の安定向上と社会福祉の増進に寄与することが目的として書かれています。
登録制度が始まったのは2017年（平成29年）10月です。福祉施設や介護施設の一種ではなく、あくまで民間の大家さんが持つ「普通の賃貸住宅」に、入居の受け入れ姿勢と公的な支援をひもづけた制度です。
対象となる「住宅確保要配慮者」
法第2条第1項では、住宅確保要配慮者として、低額所得者、災害発生から3年以内の被災者、高齢者、障害者、18歳に達する日以後の最初の3月31日までの間にある子を養育している者、そして国土交通省令で定める者（外国人など）が挙げられています。高齢者は対象の一つにすぎず、制度全体は幅広い層を想定しています。
条文上、「高齢者」に年齢の数値は書かれていません。何歳から対象になるかは、登録された住宅ごとの入居条件や、各自治体が定める計画によって扱いが変わりえます。また、自治体は供給促進計画の中で対象を追加することもできるため、お住まいの地域の案内を確認することが大切です。
よくある誤解
よくある誤解は三つあります。一つ目は「高齢者専用の住宅」という理解で、対象は高齢者に限りません。二つ目は「介護サービスが付いている」という理解で、後述のとおり介護は別の契約になります。三つ目は「入居審査がない」という理解で、通常の賃貸と同じく入居審査はあります。
名称に「セーフティネット」とあるため、入居が保証される制度のように聞こえますが、実際には「要配慮者の入居を拒まない」と大家さんが宣言している住宅が検索できる、という位置づけです。この前提を押さえておくと、以降の説明が理解しやすくなります。
登録住宅と専用住宅の違い
登録された住宅には、どんな種類があるのでしょうか。
二つの区分と入居できる人
登録住宅は、要配慮者の入居を拒まない住宅で、一般の人も入居できます。一方、専用住宅は、要配慮者のみが入居できる住宅です。同じセーフティネット住宅でも、この区分によって受けられる支援が変わるため、物件を見る際は最初に確認したいポイントです。
| 項目 | 登録住宅 | 専用住宅 |
|---|---|---|
| 入居できる人 | 要配慮者の入居を拒まない（一般の人も入居可） | 要配慮者のみ |
| 家賃低廉化補助 | 対象外（杉並区の案内） | 対象（自治体が実施する場合） |
また、改修費の補助を受けて整備された専用住宅等は、10年間、要配慮者に限定して管理される決まりがあります。補助金が入っている以上、一定期間は要配慮者のための住まいとして使い続ける、という考え方です。
「拒まない」と入居審査の関係
入居者の募集や決定は、原則として賃貸人（大家）が行います。通常の賃貸住宅と同様に入居審査があり、「拒まない」は審査をしないという意味ではありません。
ただし、要配慮者であることだけを理由に入居を断らない、という姿勢で登録されている点が通常の賃貸と異なります。
登録戸数の現状
国土交通省の公表では、令和7年12月末時点の登録戸数は956,481戸で、そのうち専用住宅は6,907戸です。専用住宅の割合は、この数字から計算すると約0.7%にとどまります（割合は当サイトでの計算値です）。令和7年3月末時点では943,143戸（うち専用6,624戸）でした。
つまり、登録の大半は「拒まない」タイプの登録住宅で、要配慮者限定の専用住宅は少数です。「登録されている＝補助が使える」とは限りません（補助の対象は経済的支援の章で説明します）。最新の戸数は情報提供システムに表示されます。
登録基準の内容
登録される住宅は、どんな広さや設備が求められるのでしょうか。
床面積の基準
国土交通省の「登録基準について」によると、通常の住戸の床面積は、既存住宅以外が25㎡以上、既存住宅が18㎡以上です。鹿児島市の案内では、令和7年10月の改正で既存住宅は原則18㎡に緩和されたとされています。
台所などを一部共用する住戸の場合は、既存住宅以外が18㎡以上、既存住宅が13㎡以上とされています。
耐震性・設備・家賃の基準
床面積のほかに、耐震性を有すること（耐震改修により確保できる見込みを含む）、台所・便所・浴室などの設備があること、家賃が近傍同種の住宅の家賃と均衡を失しないことが基準になっています。1戸から登録できます。
登録先は、都道府県・政令市・中核市です。具体的な窓口は、お住まいの自治体の住宅担当課のページで確認できます。
自治体ごとの強化・緩和
自治体は供給促進計画で、耐震性を除く基準を強化したり緩和したりできます。国土交通省の資料では、令和7年12月末時点で47都道府県21市町が計画を策定済みで、そのうち21都府県12市が面積基準を緩和しています。
同じ国の制度でも、実際の基準は地域によって異なる可能性があります。お住まいの自治体の住宅担当課のページで、最新の基準を確認してください。
居住サポート住宅とは
見守りが付く「居住サポート住宅」とは何でしょうか。
改正法の三本柱
令和6年法律第43号は、令和6年6月5日に公布され、令和7年（2025年）10月1日に施行されました。内容は大きく三つあります。
- 大家と要配慮者の双方が安心できる市場環境の整備：終身建物賃貸借の認可手続の簡素化（住宅ごとの認可から事業者の認可へ）、居住支援法人の業務への残置物処理の追加、認定家賃債務保証業者の創設
- 居住サポート住宅（法律上は「居住安定援助賃貸住宅」）の認定制度の創設
- 居住支援協議会の設置を市区町村の努力義務とすること
住まいの確保だけでなく、入居後の暮らしを支える方向へ制度が広がったといえます。
居住サポート住宅の仕組み
居住サポート住宅は、居住支援法人（入居の相談や見守りなどを行う、都道府県指定の法人）などが大家と連携し、ICT（情報通信技術）等による日常の安否確認、訪問などによる見守り、生活や心身の状況が不安定になったときの福祉サービスへのつなぎを行う住宅です。サポートの担い手は居住支援法人に限らず、社会福祉法人、NPO、管理会社なども可能です。
認定は、福祉事務所を設置する市区町村長が行います。認定された住宅では、認定家賃債務保証業者が家賃債務保証を原則引き受け、生活保護を受けている人の住宅扶助費は代理納付が原則化されます。
柏市のページには、安否確認は電話または訪問で1日1回以上、訪問は月1回以上と書かれています。ただしこれは同市の案内であり、全国共通の基準かどうかは確認できていません。具体的な頻度は、住宅ごとのサポート内容で確認してください。
認定戸数と地域差
厚生労働省・国土交通省の令和8年3月の会議資料では、居住サポート住宅の認定戸数は、令和8年2月5日時点で170戸でした。登録住宅が約96万戸あるのと比べると、まだ始まったばかりの制度です。
認定は市区町村が行うため、認定住宅のない地域もありえます。お住まいの地域に認定住宅があるかどうかは、自治体の福祉・住宅担当窓口や、居住サポート住宅向けの情報提供システムで調べる必要があります。
家賃・保証料などの経済的支援
家賃や保証料の補助は受けられるのでしょうか。
家賃低廉化の補助
家賃低廉化の補助は、専用住宅と居住サポート住宅が対象です。杉並区の案内でも、登録住宅（専用住宅でないもの）は対象外とされています。対象世帯は原則として月収15.8万円（全世帯を収入順に並べた下位25%にあたる収入分位25%）以下で、子育て世帯・新婚世帯は21.4万円以下、多子世帯は25.9万円以下です。
つまり、原則として月収15.8万円以下の世帯なら、家賃が月最大2.5万円下がる計算です（自治体が実施している場合）。補助率は国が2分の1、地方が2分の1で、国費の限度は原則として1戸あたり月2.5万円、総額300万円です。三大都市圏は月5万円、政令市・中核市は月3.7万円に引き上げることができます。期間は管理開始から原則10年以内です。
事業の主体は大家等や自治体で、入居者に直接現金が給付される形ではなく、家賃を下げる形で反映されます。なお住宅扶助との併用は最長6か月とされています。補助を実施している自治体は、令和7年8月時点で64にとどまります。
家賃債務保証料等の低廉化
家賃債務保証料等の低廉化は、国費の限度が1戸あたり3.7万円で、国2分の1、地方2分の1の負担です。対象となる費用には、保証料のほか、孤独死・残置物に係る保険料、死後事務委任契約費用、緊急連絡先の引受費用が含まれます。
実施している自治体は、令和7年8月時点で34です。この補助の有無は、自治体により異なります。
改修費の補助と融資
大家側への支援として、改修費の補助（国の直接補助あり）と、住宅金融支援機構（JHF）による改修費の融資があります。改修費補助を行う自治体は、令和7年8月時点で33です。
家賃債務保証保険についても、住宅金融支援機構の案内に概要があります。この保険契約は機構と保証事業者の間で結ばれるもので、入居者が機構と直接契約するものではありません。入居者としては、保証会社との契約内容を確認することになります。
補助の有無・額は自治体で異なる
ここまで見たとおり、補助の有無や額は自治体ごとに異なります。「国の制度があるから使える」ではなく、「お住まいの自治体が実施しているか」を最初に調べる必要があります。
窓口で確認する際は、対象となる住宅の種類（専用住宅か居住サポート住宅か）、所得の要件、申請の時期を聞いておくと、無駄足を減らせます。
探し方と入居までの流れ
住宅はどう探し、どこに相談すればよいのでしょうか。
情報提供システムで検索する
国土交通省の「セーフティネット住宅情報提供システム」では、都道府県、市区町村、家賃、専有面積、専用住宅限定、入居対象者、沿線・駅、間取り、バリアフリー設備、保証の要否、部屋の状況などの条件で検索できます。入居者向けのパンフレットも用意されています。居住サポート住宅は、別のシステムで掲載されています。
検索結果で気になる住宅が見つかったら、掲載されている連絡先や不動産会社を通じて、通常の賃貸と同じく内見・申込み・審査に進みます。専用住宅かどうか、保証会社が必須かどうかも、この画面で確認できます。
居住支援法人に相談する
居住支援法人は、都道府県が指定する法人（法第59条）で、NPO、社会福祉法人、株式会社などがあります。役割は、家賃債務保証、入居に関する情報提供・相談、見守りなどの生活支援です。令和7年10月から、入居者が委託する残置物処理が業務に追加されました。
どの法人が指定されているかは、お住まいの都道府県のページで確認できます。
居住支援協議会と地域包括支援センター
居住支援協議会は、自治体の住宅部局・福祉部局、居住支援法人、不動産関係団体などで構成される組織です。令和7年10月の改正で、市区町村は設置が努力義務になりました。
介護が気になり始めた段階では、まず高齢者の総合相談窓口である地域包括支援センターに相談する方法もあります。厚生労働省の資料では、全国5,487か所、ブランチ等を含めると7,374か所です（令和7年4月末）。住宅の相談を直接扱うかどうかは窓口によって異なるため、事前に確認してください。
ほかの住まいとの違い
サ高住や公営住宅とは何が違うのでしょうか。
4つの住まいの比較
| 住まい | 根拠 | 対象 | サービス | 面積 | 入居条件・特徴 |
|---|---|---|---|---|---|
| セーフティネット住宅 | 住宅セーフティネット法 | 高齢者に限らない要配慮者 | 付帯は必須でない | 既存住宅18㎡以上など | 大家が入居審査を行う |
| サ高住 | 高齢者住まい法 | 高齢者向け | 安否確認・生活相談が必須 | 原則25㎡以上 | バリアフリー |
| 公営住宅 | ― | 公的賃貸住宅 | ― | ― | 応募倍率は全国平均3.6倍（令和4年度） |
| 終身建物賃貸借 | ― | 入居者は60歳以上、同居者は配偶者または60歳以上の親族 | ― | ― | 借家人の死亡時に終了し、相続されない |
「―」は、本記事の出典で確認していない項目です。
サ高住との違い
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は、高齢者住まい法に基づく登録制度で、原則25㎡以上、バリアフリー、安否確認と生活相談サービスの提供が必須です。
セーフティネット住宅は、根拠となる法律が異なり、サービスの付帯が必須ではなく、対象も高齢者に限りません。見守りなどを重視するなら、サ高住か、サポートの付く居住サポート住宅かという選び方になります。
公営住宅・シルバーハウジングとの違い
令和4年度の公的賃貸住宅は約320.4万戸、うち公営住宅は約212.5万戸です。応募倍率の全国平均は3.6倍で、東京は15.0倍、大阪は4.4倍と、地域によって差があります。入居者（世帯主）の50.9%が70歳以上です。
シルバーハウジングは、バリアフリー化した公営住宅等に生活援助員（LSA：安否確認や生活相談を行う職員）を配置する事業です。公営住宅は倍率が高く入りにくい地域がある一方、セーフティネット住宅は民間の賃貸住宅で、家賃は近傍の同種の住宅と均衡を失しないことが登録の基準です。シルバーハウジングも公営の仕組みで、民間の大家さんの住宅を使うセーフティネット住宅とは枠組みが異なります。
終身建物賃貸借との違い
終身建物賃貸借は、借家人の死亡時に終了し、相続されない賃貸借契約です。入居できるのは60歳以上で、同居者は配偶者または60歳以上の親族です。同居者は、借家人の死亡を知った日から1か月以内に申し出れば、継続して住めます。
借家人側からは、療養、老人ホームへの入所、親族との同居などの場合に、申入れの1か月後に解約できます。令和7年10月の改正で、事業者がまず市の認可を受け、住宅ごとの届出を行う流れになりました（福岡市の案内による）。利用を考える場合は、自治体の案内で最新の手続を確認してください。
介護との関係と死亡時の不安
介護サービスは付くのでしょうか。大家はなぜ高齢者の入居に慎重になるのでしょうか。
介護サービスは別契約
セーフティネット住宅は賃貸住宅であり、介護サービスは付いていません。居住サポート住宅でも、行われるのは安否確認、見守り、福祉サービスへのつなぎが中心です。
介護保険のサービスを使う場合は、要介護認定の申請、ケアプランの作成、事業者との契約が別途必要です。介護が必要になったとき、住まいを替えずに在宅サービスで対応できるか、住み替えが必要になるかは、心身の状態や住宅の構造によって異なります。
大家が高齢者の入居に不安を持つ理由
国土交通省の令和3年度の調査（日本賃貸住宅管理協会の会員187団体）では、高齢者の入居に拒否感を持つ大家が約7割ありました。障害者も約7割、低額所得者は約5割、ひとり親は約2割です。高齢者の入居を制限する理由で最も多かったのは「居室内での死亡事故等に対する不安」で、90.9%（回答76団体）でした。
国土交通省の調査（令和元年度、1,988件）では、高齢単身世帯への居住支援に必要な策として、見守り・生活支援が61%、死亡時の残存家財処理が61%、家賃債務保証の情報提供が49%でした。制度の見守りや保証の仕組みは、こうした不安に対応するものです。
残置物処理のモデル契約条項
残置物とは、借主が亡くなった後に部屋に残された家財のことです。国土交通省と法務省は、2021年6月に残置物処理モデル契約条項を公表しました。流れは次のとおりです。
- 賃借人と受任者が書面で委任契約を結ぶ（公正証書は不要）
- 家財を指定残置物（送付先を指定）と非指定のものに整理する
- 死亡後、賃貸人が受任者に通知する
- 受任者が賃貸借の解除と残置物処理を行う
締結は義務ではありません。解除と残置物処理は、それぞれ別の委任契約になります。居住支援法人が入居者委託の残置物処理を行う場合は、このモデル契約条項の活用が基本です。ガイドブック第2版とQ&Aは令和7年10月に更新されています。
利用する際の注意点
利用する前に、何を確認しておけばよいのでしょうか。
物件を選ぶときの確認事項
確認したいのは、専用住宅か登録住宅か、保証会社が必須か、家賃の補助が使えるか、見守りなどのサポートがあるか、の四点です。同じ「セーフティネット住宅」でも、条件が大きく異なることがあります。
情報提供システムでは、家賃の水準やバリアフリー設備の有無も確認できます。
制度の限界を理解する
この制度は、住まいを確保しやすくする仕組みであって、入居を保証するものではありません。家賃の補助も自治体の実施次第で、居住サポート住宅は認定が170戸と少なく、地域による差が大きいのが現状です。
介護は別契約なので、要介護度が上がったときは、担当のケアマネジャーや地域包括支援センターに相談してください。
状況別の相談先と具体的な行動
相談先は、状況によって異なります。
- 介護が気になり始めたとき：地域包括支援センター
- 住まい探しや補助について：市区町村の住宅担当窓口、居住支援法人、居住支援協議会
市区町村の窓口では、次の二点を聞いておくと話が早く進みます。
- 居住サポート住宅の認定住宅が地域にあるか
- 家賃低廉化の補助を実施しているか
手続や条件は変わる可能性があるため、最新の情報は国土交通省や自治体の公式ページで確認してください。家族だけで抱え込まず、複数の窓口に相談できます。
まとめ
この記事のポイント
- セーフティネット住宅は、住宅セーフティネット法に基づき、高齢者などの入居を拒まない民間賃貸住宅を登録する制度で、登録戸数は956,481戸（令和7年12月末）です。
- 専用住宅は6,907戸と少数で、家賃低廉化補助の対象は専用住宅と居住サポート住宅です。
- 令和7年10月施行の改正で居住サポート住宅の認定制度が始まりましたが、認定戸数は170戸（令和8年2月5日時点）です。
- 介護サービスは付かず、入居審査もあるため、介護の相談は地域包括支援センターなど別の窓口で行います。
- 探すときは国土交通省の情報提供システムを使い、相談は状況に応じて地域包括支援センターや市区町村の窓口などで行います。
制度改定の可能性と当サイトの立ち位置
住宅セーフティネット制度は、令和7年10月に大きな改正があったばかりで、基準や補助の内容は今後も変わる可能性があります。各数値は文中に示した時点の公的資料に基づきます。実際の手続や金額は、必ず国土交通省・自治体の最新の案内で確認してください。
当サイトは、特定の住宅や事業者を評価・推奨せず、公的な情報を並列に整理する編集方針です。詳しくはこのサイトの立ち位置をご覧ください。
